【有5万怎么投资】“反贝壳同盟”惨败,最大“中介头子”贝壳找房逆势赴美上市有难言之隐?

  • A+
所属分类:实时资讯

脱胎于房产中介链家、中国最大的房产在线生意平台“贝壳找房”正越过大海,走在一条“上岸”的路。

传言多日的新闻在7月24日实锤,贝壳找房正式向美国证券生意委员会公然递交招股书,拟在纽交所上市,股票代码“BEKE”。本次上市的主体为贝壳,除平台公司贝壳找房外,还包罗链家、德佑、金融、装修等营业。根据设计,贝壳此次IPO召募资金最多为10亿美元,现实金额待后续确认。

剖析称,若是贝壳找房乐成上市,将缔造今年以来中国企业赴美最大规模IPO,这也是继2018年底腾讯音乐娱乐团体上岸纽交以是来,首家在美IPO融资规模超10亿美元的中国企业。

2019年总生意额跨越2万亿元、促成跨越220万套衡宇生意;在中国103座经济活跃都会有跨越260个房地产经纪品牌,跨越45.6万名经纪人;楼盘字典涵盖约2.26亿套住房……即将上市的贝壳,除了是中国最大的衡宇生意和服务平台,照样所有行业中的第二大商业平台,拥有中国最周全的住宅数据库。

在一小我私人口重大又对房产有着特殊情结的国家,这样的公司虽然容易获得投资者青睐,只管它的故事里,随同着垄断的争媾和诸多非议。

“反贝壳同盟”输了,有人发出这样的慨叹,在贝壳上市的新闻获得证实后。

从“中介”到“中介头子”

至今,贝壳找房首创人、董事长左晖的上最新的更新日期,仍停留在2015年。微博整齐地排列出一封封“致***的同伴们”的公然信,除此之外,没有其他内容。

【有5万怎么投资】“反贝壳同盟”惨败,最大“中介头子”贝壳找房逆势赴美上市有难言之隐?

那一年,链家在一二线热门都会已差异方式合并了伊诚地产、德佑地产、易家、中联(地产)团体、北京高策、盛世管家、大兴业、孚瑞不动产、满堂红、好旺角、元盛房产等共计11家房地产中介企业。

报道称,这11家房地产经纪公司,每一家都堪称“地头蛇”。其中,伊诚地产是西南区域最大的二手房中介,孚瑞不动产是济南最大的直营经纪公司,德佑地产是上海第二大中介,中联地产是深圳历史最悠久的经纪公司,满堂红也在广州排名前三位。

收购之后,链家的经纪人数目从5万人猛增至近10万人。而左晖也公然示意过,天下稍微靠谱一些的中介都已经被链家收购了。

这支经纪人队伍,是链家最焦点的竞争力之一,固然也是脱胎于链家的贝壳最焦点的竞争力之一,从某种意义上来讲,昔时的链家之以是能走到今天的贝壳,很洪水平上依赖于这条主要的“腿”。

“链家收购的价值不在于房源,而在于这些经纪人。链家要把最优异的经纪人汇聚到链家这个平台上。每个竞争者都把链家看成对标,但实在我们已经良久不看竞争者。”左晖说。

【有5万怎么投资】“反贝壳同盟”惨败,最大“中介头子”贝壳找房逆势赴美上市有难言之隐?

贝壳找房近3年的GTV(Gross Transaction Value,总生意额)、门店、经纪人数据。泉源:贝壳招股书

2001年9月,租房12年、搬了10次家的左晖在北京开了第一家链家门店,到昔时年底,链家有了两个门店、37小我私人。

厥后的他提起开办链家的初衷,就是由于憎恨黑中介,在左晖的眼中,他们是“恶龙”,而自己是重新誊写行业规则屠龙勇士。

不得不认可,在做了几年跟中介一样的“中介”,靠信息纰谬称赚取差价盈利后,链家最先走出一条纷歧样的路。好比2004年提出“不吃差价,签三方约”的透明生意,好比在2011年-2012年答应“真房源”,在那时用低价虚伪房源揽客的行规里显得不能思议,好比在市场低迷的时刻,结构二三线都会。

也就是靠这条路,链家几回逆势扩张,相关统计显示,2010年,链家在北京市场占有率提升到33%,成了“北京最大的中介头子”;2015年一年,链家营业收入相比2014年暴增近4倍:净利润从2014年的1.37亿元飙涨至11.96亿元,翻了几番,生意规模则到达7000亿元。

然而,即即是这个“中介头子”想了许多设施让自家的经纪人跟别家纷歧样,看起来专业、有平安感,但事实却是,险些每隔一段时间就会有针对链家的集中投诉,出售问题房源、买家卖家被坑骗、违规等等。这样生长的效果就是,一边人们越来越依赖随处可见的、大规模扩张的链家,一边针对链家的质疑、差评在增多。

这些并没有阻挡链家扩张的措施,随着规模增大,想做的事也更多。

【有5万怎么投资】“反贝壳同盟”惨败,最大“中介头子”贝壳找房逆势赴美上市有难言之隐?

贝壳找房的企业架构。泉源:贝壳招股书

2016年头,一场被称为确立以来最大的声讨把链家的金融营业推向舆论风口。

事情因链家上海门店涉嫌欺瞒消费者的两宗违规生意而起,在随后的观察中,链家被指在衡宇生意中嵌入使用“家多宝”和“理房通”等金融工具。彼时,违规放款、资金池、自担保的质疑声此起彼伏,同样在那段时间,为首付不足或周转提供贷款服务的“首付贷”也浮出水面。有媒体称,链家想借门店来实现金融板块的扩张,并借此形成一家“金融帝国”。

2014年,链家高管曾相继通过媒体喊话,金融服务业未来将会是链家的焦点营业之一。公然资料显示,2015年链家金融净利润占比跨越10%,根据左晖的设计,到2020年,链家金融净利润占比将提升到50%。

2016年,链家举行60亿元B轮融资时,就有新闻人士对媒体称,链家的金融营业是其未来增进的最大潜力点。链家的金融营业叫链家理财,被形貌成为:“首创了房发生意-银行按揭-资金托管-产权服务-过桥融资-金融理财的房产金融闭环模式,线上对接有投资需求的投资人,线下对接房发生意中发生的乞贷需求,形成产业链条。”

此次上市,贝壳的金融营业也是其中的主要组成部门。

最终活成了自己否决的样子?

2014年10月,左晖发文称开历史倒车:“既做平台公司,又做中介公司,是全中介行业的公敌。”

这是在他成为名副实在的“中介头子”之前。

4年后,2018年的4月,贝壳找房平台上线,其广告铺天盖地。

根据官方的表述,贝壳找房并非链家网的升级版,而是链家走向平台化的要害一步,它旨在打造一个房产经纪的互助网络,笼络团结成交,类似美国的MLS系统。

贝壳找房CEO彭永东曾向媒体称,大规模互助是未来房地产服务行业的生长偏向,贝壳找房会向加入的经纪品牌开放流量、培训系统、门店系统、财政、人力等,且通过谋划、营销、系统、品牌、人才、资源、供应链、生意八大方面向其赋能。

根据其设想,到2020年,贝壳找房平台上,将有100个新经纪品牌,10万家门店,100万经纪人,以及过亿的用户,活跃在这块“新大陆”上。

【有5万怎么投资】“反贝壳同盟”惨败,最大“中介头子”贝壳找房逆势赴美上市有难言之隐?

贝壳找房最近三年的GTV组成。数据泉源:贝壳招股书

贝壳找房平台上线后,左晖将链家“楼盘字典”真房源信息系统以及ACN经纪人治理互助方式论,赋能予所有中介公司及经纪人。“这曾经是链家多年确立起来的最宽护城河。”业内有剖析称。

此前一年,坊间撒播政府有关部门曾找到左晖,商议能不能开放IT系统和房源信息等给全行业,但被他拒绝。

“我们在做一个球场,希望在这里踢球的人越来越多,礼貌越来越好。”左晖试图向外界注释他的初衷。新闻称,左晖短期内抽调了链家精兵强将的70%-80%至贝壳,同时从各互联网大厂招兵买马,外部曾有贝壳掏空链家的谈论。

这点从一线的经纪人口中也获得证实,“现在链家的经纪人流动性很小,除了2018年集中有一批去贝壳以外,固然那也是我们链家的。”在他们的眼中,贝壳、链家,是一家。

这也是许多业内的想法,稀奇是偕行。

贝壳找房上线两个月后,同年6月,58团体CEO提议真房源誓约大会,包罗我爱我家、中原地产、21世纪不动产等房产中介品牌确立了“反贝壳同盟”。“有的公司希望偕行全死掉,只有我在世,这种想法是纰谬的。”姚劲波说。而“既是评判员,又是运发动”同样被用在了未在场的贝壳身上。

彼时有媒体剖析,“贝壳找房的真实意义,是一个垄断级封锁数据库的最先。它的终点,是搜集真正有价值的客流和房源,而房产经纪人将酿成为数据库搬运食物的蚂蚁。显然,这样一个高价值的房产数据库是不能能开放的。”

随后2019年9月,百家房地产中介机构代表签署《反壳同盟条约》,530家门店称:“否决贝壳垄断,抵制不良竞争”。险些同时,绍兴百家中介也团结起来发出《绍兴中介团结声明》,呼吁中介团结起来抵制贝壳和德佑的非通例手段和不正当竞争。

【有5万怎么投资】“反贝壳同盟”惨败,最大“中介头子”贝壳找房逆势赴美上市有难言之隐?

时代,不少中介表达了对贝壳的不满,被总结为:扰乱市场,截客、洗客、抢人……

曾有品牌经纪公司高管在接受媒体采访时称贝壳平台后台把包罗房源以及财政数据“全看光了”,“它有这个作弊的时机和空间,把这些传给直营的链家。”

有报道称,在2019年8月19日,贝壳找房签下中环互联2000余家门店及万名经纪人加盟一个月之后,我爱我家董事长说,8月南昌180家中环门店,脱离了贝壳平台,加入了南昌我爱我家。因盈利难题,在其他都会好比广西北海、江苏盐城等,也相继发生“脱壳潮”。

今年4月,中国房产经纪公正正义团结会主席胡景晖发微博称,陆续收到了多起关于链家、德佑、贝壳涉嫌不正当竞争,霸凌行业,碾压竞争对手的投诉。在此,中国房产经纪公正正义团结会代表天下近百家企业会员和百万房地产经纪人对贝壳重庆站的欠妥言论示意公然训斥。

而胡景晖就是此前因炮轰自若、蛋壳等长租公寓推涨房租,而对外宣称因左晖一个电话,被迫告退事宜的主人公。

控诉贝壳垄断的不仅仅是中介偕行,另有开发商。

董事长曾在2019年年底公然称,“现在开发商普遍被渠道绑架,返佣、给钱,这是现在中国房地产溃烂集中点。”

此前,有新闻称,天津曾发生一起举报风浪,多家房企团结举报贝壳行业垄断,大幅提高新居销售渠道费,开发商不堪其重。“听说介入举报的,另有端坐贝壳股东行列的大牌开发商。”另据透露,随后,天津市住建委召开内部集会,要求新居中介佣金点位不得跨越二手房,该事宜才逐渐平息。

时代,社交媒体还撒播过这样的新闻,贝壳宣布了一条强硬的通告,由于绿城找了别家的带客团队,决议住手对绿城的互助。

有业内人士示意,贝壳依附强悍的人海战术,果真行使优惠返利、抢占地皮等手段举行洗客、截客,挤压同业的生计空间;而在用自掏腰包的津贴模式获取渠道控制优势后,贝壳就肆意抬高入驻品牌的佣金抽取比例和渠道费,进一步盘剥互助方。

据透露,贝壳针对部门项目的抽成高达10%,而部门中小房企的利润只有6%。

针对外界关于贝壳找房垄断部门区域新居营销渠道的说法,2019年11月21日晚间,左晖在同伙圈宣布文章回应,新居市场渠道takerate(佣金率)也许在2%-3%,未来“不会太高也不会太低”。他还提出,“开发商一直有房地产‘夜壶论’,实在渠道也是开发商的‘夜壶’,市场欠好拿出来用用,市场好了就放回去。”

【有5万怎么投资】“反贝壳同盟”惨败,最大“中介头子”贝壳找房逆势赴美上市有难言之隐?

贝壳找房近3年财政数据。泉源:贝壳招股书

凭证招股说明书的数据,贝壳的新居生意总额从2018年的2808亿元大幅增进至2019年的7476亿元,二手房生意从2018年的8219亿元增进至2019年的1.297万亿元。新居生意服务收入从2018年的75亿元,同比增进171.3%至2019年的203亿元,占比迫近存量房营业,首次跨越总营收的40%,占总收入比重提升至44.06%,较2018年上涨1798个。

左晖在4月23日的贝壳找房2020年线上宣布会上示意,“贝壳不会成为行业垄断者,我们从来不会寄期望于贝壳在栖身领域占到什么份额,例如滴滴在出行领域占到那么大市场份额,这是不能能的。”

连续亏损,从A股到美股,因对赌协议必须上市

从以前的链家,到现在的贝壳,上市对于外界来说只是时间问题,并不是隐秘。

2015年6月“链家地产”更名为“链家”,就有人预测这是“在为上市做好准备”的信号。

“我没以为上市是一个一定,由于不上市的优异企业太多了,也有许多上了市的企业痛恨的。做企业,不管上不上市都市思量连续生长的。”2017年1月,通告以26亿元获得北京链家6.25%的股权后,外界算出彼时链家估值约416亿元,上市传言和预测不停,左晖作出上述亮相。

但在许多人看来,左晖对上市有着执念。链家走的每一步,无论是引入外资照样投资人股权换取,都被预测是为上市铺路。

最初,对于上市地址,市场估量为A股。“从2007年最先,已有数家从事房地产经纪营业的公司在美国上市,但还没有一家在A股上市的二手房经纪公司。”彼时的剖析称。但随后,新闻中的上市地址就变为香港或美国。

对于上市的地址和时机,7月24日,左晖在与贝壳招股书同天宣布的“致股东的一封信”中称,“为什么照样按原设计启动IPO历程而不是推迟一段时间,某种水平上也反映了我们这个团队的特质:我们追求对内归因,只管降低环境的滋扰因子。我们更以为一个乐成的IPO取决于公司的价值而非其他。”

但业内有剖析称,其中的话外之音是,贝壳的这套模式,像极了美国的MLS,即以会员同盟的形式,将差异房地产经纪公司纳入一个加盟系统。因此,外洋投资者能够轻松听懂贝壳的模式,贝壳在美国更容易融到资。

时间点似乎更显而易见,据悉,早在2016年,在举行B轮融资时,链家与投资人举行了对赌,称在完成该轮融资后的5年内,实现链家上市,否则投资人有权根据基本投资价钱+8%/年(单利)举行回购。根据时间推算,2021年是时间节点,若是不能在此时上市,贝壳就要向投资人还回60亿元本息。

一切都看起来准备得很足够。

贝壳赴美上市的承销商团队是高盛、、、等被称为“豪华”的阵容;同样豪华的另有其股东阵容,除了左晖小我私人持股28.9%外,腾讯持股12.3%为第二大股东,软银持股10.2%、持股5.3%,华兴资源CEO持股3.8%。

尤其是腾讯多轮投资,同时开放微信九宫格导流支持,更是让外界作出起劲的解读。

【有5万怎么投资】“反贝壳同盟”惨败,最大“中介头子”贝壳找房逆势赴美上市有难言之隐?

贝壳找房主要股东。泉源:贝壳招股书

有剖析称,贝壳上市后的估值有望到达200亿美元。

然则,已往3年时间里的连续亏损,是贝壳绕不外的现实。

招股书显示,2017年至今,贝壳找房仍处于亏损状态。数据显示,贝壳找房2017年、2018年、2019年净亏损划分为5.38亿元、4.28亿元、21.8亿元;2020年第一季度净亏损为12.31亿元。

对此,贝壳找房称,“已往3年中,我们的成本逐年增添,预计未来会继续发生大量成本和支出以进一步扩展我们的营业,这可能使我们更难以实现盈利。”

有人说,贝壳是“房产界淘宝”,其中的链家更像京东的自营部门,头顶云云多光环的贝壳,能否顺遂上岸,赢得投资者的认可?这种外界并不看好的上市时机,投资者是否能给出令人的反映?

一切都是未知数。